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楼市“拐点”已到? 业内人士分析:为时尚早

Date:2014-04-17   来源:时尚芭莎
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  •   今年一季度,广州楼市成交量骤降,多个开发商先后推出“零首付”、垫付首付的促销活动为楼市“暖场”,涉及楼盘近20个,引发各界关注。

      有数据显示,今年一季度,广州全市一手住宅共网签16194套,同比去年大跌40%,合计面积184.6万平方米,同比跌42.5%。

      业内人士分析,此类非降价的促销手段与当下楼市成交乏力有关,多是为了提前锁定有购买资格的买房人。开发商通过更多灵活手段寻求快速出货,的确对买房人形成了一定刺激,而从目前情况看,楼价略微促销就有成交迅速跟上,表明楼市还远未到“拐点”。

      “垫付首付”等多有限制

      记者了解到,为提升成交量,保利、合景、祈福、雅居乐等多个大开发商均先后推出垫付首付的促销活动,已涉及楼盘近20个。

      其中,某大型房企旗下的三个楼盘高调宣布实施“首付分期付款”,该房企近日又在“首付分期”基础上将“免契税”作为配合房展会的活动,申请到“粉丝VIP”的客户可在购房款中直接减去契税。

      随后,位于天河的楼盘天健上城也跟风推出四套“零首付”房子吸引置业者。在去年开盘时,天健上城也曾拿出3套房“零首付”以招揽人气,引发抢购。位于番禺的楼盘时代倾城也推出了“零首付”计划,购房者只需交5万元定金,首付款可在一年内交齐。购房享受1万元抵5万元的优惠。

      日前,有楼盘开盘时推出“分期付款”,仅支付房款的1%就可签合同。不过该活动针对一次性付款人群,余款可分4次在1年半内交付,每次交付比例在20%—30%之间。

      据悉,这种“垫付首付”或者“分期首付”的做法,其实是除降价外的另一种营销手段,前几年曾经出现过,后随着楼市大热而“销声匿迹”,如今再次被开发商“祭出”。

      在楼盘分布区域来看,加入垫付首付行列的绝大部分楼盘位于市郊区域,涉及花都、萝岗、增城、南沙等。

      记者观察发现,开发商“垫首付”的方式,还款期限往往不长,“零首付”的楼盘能宽限到交房前2年内分期付完,而“低首付”的楼盘多要求1年内把剩余首付还清。对购房者来说,除享受了“零首付”或“低首付”的优惠外,在房价上享受的优惠不多,而且不少项目指定房源推出“低首付”或“零首付”,房源的户型、面积选择也受限制。

      房地产相关网站统计发现,有17个楼盘明确加入了垫首付的行列。该网站还发起了“开发商帮垫首付,你心动吗?”的调查,在参与调查的3891名网友中,有69.01%的受访者表示会选择。

      一季度广州楼市成交乏力

      开发商纷纷出招垫首付的背后,是今年以来楼市成交乏力的现实。房地产相关网站统计显示,今年一季度,广州全市一手住宅共网签16194套,同比去年大跌40%,合计面积184.6万平方米,同比跌42.5%。广州各区除了从化网签量同比上涨15%至1909套外,其他各区均出现了不同程度的下跌,其中白云同比大跌63.8%至845套,跌幅最大,此外南沙、番禺、花都和荔湾四个区的网签套数都出现腰斩,分别下跌了62%、56%、64%和59%。

      开发商垫首付和当前房贷收紧也有很大关系。今年,银行对房地产的贷款收紧,对开发商来说打击不小。为了能解决资金压力,为下一步扩张准备充足的资金,不少开发商希望通过短期内垫首付,迅速回笼资金。

      多位业内人士表示,由于房价上涨、房贷利率上升等原因,刚需买家的数量在减少,“分期首付”、“零首付”诸如此类噱头的更多还是为了锁定有购买资格的买房人。

      广东中原地产项目部总经理黄韬表示,“垫付首付”或“分期首付”的做法非降价的促销行为,偏向于噱头更多。从目前的情况看,这种营销手法提前锁定了一个半年或者9个月之后才具备首付能力的客户。“几个月之后市场会变成什么样,谁也说不好。”开发商先下手为强,抢占客户资源,一定程度上也是“落袋为安”。

      黄韬表示,相比“分期首付”的噱头,购房者更重视的是楼盘的价格、交通、居住环境等,因此这种营销手段的实际作用并没有人们想象中那么大。

      一名不愿意透露姓名的业内人士说,开发商垫首付给予的还款期限并不长,基本在1—2年内。在这期间,购房者既要为接下来的首付款攒钱,还得还房贷,压力会一下子加大。如果到期后拖欠开发商的首付款,可能还要面临较高的罚息。

      年中房价或迎新一轮上涨

      楼盘“垫首付”的风潮是否意味着楼市“拐点”出现,这是不少市民关注的焦点。

      “能有实力拿出钱来垫付首付的开发商并不多。”黄韬表示,目前广州在售楼盘多达300多个,而采取“分期首付”的楼盘不到20个,占的比例很小,而从3—4月的楼市成交情况看,刚需楼盘成交逐渐回升,如果不出现重大变故,楼市可能将保持稳中有升的态势。他表示,预计二季度随着楼盘推新数量的增加,市场活跃度将会明显提升。

      满堂红研究部高级经理周峰则认为,如果银行接下来继续收紧,开发商钱荒现象会扩大,垫付现象会由某一个区域发展到全市,其他开发商也将跟风进行“零首付”或垫付来抢夺客源回收资金。

      保利地产首席研究员吴定金等认为,从目前情况看,楼价略微促销就有成交迅速跟上,表明楼市还远未到“拐点”。一方面,多数房企资金链较为稳定,到位资金良好,缺乏降价的实际动力,而且现在也远未到需要通过“以价换量”冲刺年度销售任务的时候;另一方面,在地价上涨与开发成本加大的背景下,降价不仅意味着利润减少,手中无货的开发商甚至要付出更多的成本和代价去土地市场抢地。

      合富辉煌首席分析师黎文江说,目前主要是房贷政策的持续收紧、首套房贷款利率上浮等政策间接削弱了购房者的支付能力,制约了成交量,开发商通过各种促销手段给市场暖场。在他看来,5—6月是广州传统的房产销售旺季,接下来预计“以价换量”的楼盘将继续增多,而且到时候银行资金稍微有所放松,成交量若上去了,估计会迎来新一轮的上涨,但是幅度不会太大。

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